EPC bij vakantiewoning, studentenkamer en co-housing

Van de naar schatting 120.000 appartementsgebouwen in Vlaanderen die een EPC van de gemeenschappelijke delen nodig hebben, zijn er ongeveer 40.000 in orde (Orde van Architecten, 2025). Twee op de drie dus niet. In de praktijk komt dat zelden door onwil. Het komt doordat eigenaars niet weten dat de regel op hun gebouw slaat.

Dat probleem is niet beperkt tot appartementsgebouwen. Bijna alle uitleg over de EPC-plicht gaat over de doorsnee eengezinswoning die verkocht of verhuurd wordt. Zodra uw situatie daarvan afwijkt, en dat is het geval bij een vakantiewoning, een studentenkot, een kangoeroewoning of een co-housingproject, houdt de uitleg meestal op. In dit artikel neem ik als erkend energiedeskundige type A die situaties één voor één door, met telkens één vraag centraal: hoeveel EPC-attesten hebt u nodig, en wanneer?

Kernpunten

• Niet uw huurcontract bepaalt hoeveel EPC's u nodig hebt, maar de bouwkundige realiteit: vier voorwaarden bepalen samen of iets een aparte wooneenheid is
• Een vakantiewoning heeft bij verkoop altijd een EPC nodig, bij verhuur pas vanaf een huurovereenkomst van langer dan twee maanden
• Studentenkamers met een gedeelde keuken of badkamer krijgen samen één EPC voor het volledige gebouw, geen attest per kamer
• De renovatieplicht negeert domicilie en recreatief karakter: label E of F betekent minstens label D binnen zes jaar na de akte
• Zonder geldig EPC riskeert u een administratieve boete van €500 tot €5.000, terwijl de verplichting blijft bestaan

Wanneer telt een gebouwdeel als aparte wooneenheid?

Een gebouwdeel heeft een eigen EPC nodig zodra het aan vier voorwaarden tegelijk voldoet. Alle vier, niet drie. Het moet functioneel zelfstandig bruikbaar zijn, het moet over eigen basisvoorzieningen beschikken (voor wonen betekent dat een eigen keuken én eigen sanitair), het moet degelijk toegankelijk zijn via een trap en niet via een ladder, en het moet een eigen afsluitbare toegang hebben vanaf de openbare weg, een koer of een gedeelde circulatieruimte.

Die vierde voorwaarde is de scherprechter. Ze scheidt een studio van een kamer, en een echte tweede woonst van een uitgebouwde zolder. Wie zijn zolderverdieping heeft ingericht met een keukenblok en een douche, maar die verdieping alleen bereikt via de eigen living, heeft geen tweede wooneenheid. Hij heeft een grote woning.

Hier zit ook de denkfout die ik het vaakst tegenkom. Eigenaars redeneren vanuit hun contracten: acht aparte huurovereenkomsten, dus acht attesten. De regelgeving redeneert vanuit het gebouw. Hoe u verhuurt, factureert of boekhoudt, verandert niets aan het aantal gebouweenheden. U kunt één wooneenheid perfect aan vier mensen apart verhuren; het blijft één wooneenheid met één EPC.

Heeft een vakantiewoning of tweede verblijf een EPC nodig?

Bij verkoop altijd. Bij verhuur alleen als de huurovereenkomst langer dan twee maanden loopt. Verhuurt u uw appartement aan zee of uw vakantiehuis in de Kempen enkel per week of per weekend aan wisselende gasten, dan valt die verhuur buiten de EPC-plicht. Zodra u één contract van meer dan twee maanden tekent, verandert dat.

Die vrijstelling is smaller dan veel eigenaars denken. Ze slaat op de EPC-plicht, niet op de rest van de regelgeving rond toeristische logies. Een brandveiligheidsattest en de aanmelding als logies bij Toerisme Vlaanderen blijven onverkort gelden. En op het moment dat u het pand verkoopt, moet er sowieso een geldig EPC op tafel liggen bij de notaris, ook als u nooit langer dan twee maanden verhuurd hebt.

Een tweede misverstand gaat over domicilie. Dat niemand op het adres is ingeschreven, maakt geen enkel verschil. De EPC-plicht hangt aan de transactie en aan de aard van het gebouw, niet aan de bevolkingsregisters. Meer over de precieze spelregels leest u op onze pagina over de EPC-plicht bij verhuur.

Geldt de renovatieplicht ook voor een tweede verblijf?

Ja, en dit is voor tweedeverblijfeigenaars de duurste regel van allemaal. De renovatieplicht kijkt niet naar domicilie, niet naar permanente bewoning en niet naar het recreatieve karakter van een pand. Koopt u een residentiële gebouweenheid met label E of F, dan moet die binnen zes jaar na het verlijden van de akte minstens label D halen.

Sinds 1 januari 2026 is die termijn verlengd van vijf naar zes jaar, en die verlenging geldt ook voor verplichtingen die op dat moment al liepen. Wie in 2024 kocht, heeft dus een jaar extra gekregen. Voldoet u niet, dan riskeert u een administratieve boete van €500 tot €5.000, waarbij de renovatieverplichting gewoon blijft doorlopen tot uw woning conform is.

Waarom dit bij vakantiewoningen extra bijt: oudere kustappartementen en buitenverblijven scoren structureel slecht. Ze zijn vaak gebouwd in de jaren zestig en zeventig, worden zelden grondig gerenoveerd omdat er niemand permanent woont, en hebben regelmatig elektrische verwarming, wat in de EPC-berekening zwaar doorweegt. De kans dat u met label E of F uit de bus komt, is er reëel groter dan bij een gewone gezinswoning. Bekijk wat dat concreet betekent op onze pagina over de renovatieplicht van label E of F naar D.

Eén EPC per studentenkamer of één voor het hele gebouw?

Bij een gedeelde keuken, badkamer of toilet volstaat één EPC voor het volledige gebouw. Een kamer zonder eigen keuken en eigen sanitair is geen aparte wooneenheid, en dus wordt er ook geen apart attest voor opgemaakt. Dat ene collectieve label geldt vervolgens voor alle huurcontracten in het pand, en dat is het label dat u in elke advertentie moet vermelden.

Het omslagpunt ligt bij zelfstandigheid. Zodra een kamer een eigen keuken heeft, eigen sanitair én een eigen afsluitbare deur vanaf de gang, is het geen kamer meer maar een studio. Dan is het wel een aparte wooneenheid met een eigen EPC. In de praktijk zie je die grens vaak binnen één gebouw lopen: een herenhuis met zes klassieke kamers rond een gedeelde keuken op de eerste verdieping, en twee volwaardige studio's in het achterhuis. Zo'n pand heeft drie attesten nodig: één collectief voor de kamers, en twee individuele voor de studio's.

Financieel scheelt dat aanzienlijk. Acht zelfstandige studio's betekenen acht attesten, en aan ons studiotarief vanaf €126 komt dat op €1.008. Acht kamers rond een gedeelde keuken betekenen één attest, waarvan de prijs afhangt van de oppervlakte en het aantal ruimtes dat opgemeten moet worden. Het loont dus om eerst te laten bepalen hoeveel wooneenheden uw pand telt, en pas daarna prijzen te vergelijken. Wat een keuring per woningtype kost, ziet u op onze pagina EPC keuring prijs.

Wat met co-housing en kangoeroewonen?

Dezelfde vier voorwaarden, hetzelfde antwoord. Gedeelde voorzieningen zonder eigen afsluitbare toegang leveren één EPC op voor het geheel. Beschikt elke eenheid over volledige eigen voorzieningen én een eigen toegang vanaf een gedeelde circulatieruimte, dan krijgt elke eenheid een eigen attest.

Bij kangoeroewonen valt de beslissing meestal op de toegang. Twee huishoudens die dezelfde voordeur en dezelfde inkomhal gebruiken, wonen bouwkundig in één wooneenheid, ook al hebben ze elk een eigen leefruimte en misschien zelfs een eigen keukentje. Is er daarentegen een vergunde opdeling met twee afsluitbare voordeuren en twee volledige woonsets, dan zijn het twee gebouweenheden met twee EPC's.

Voor co-housinggroepen wordt dit concreet op het moment dat iemand zijn aandeel verkoopt. Is de privatieve unit een aparte wooneenheid, dan hebt u voor die verkoop een EPC van die unit nodig, én heeft het gebouw als geheel een EPC van de gemeenschappelijke delen nodig. Zijn de units bouwkundig niet zelfstandig, dan verkoopt u een onverdeeld aandeel in één wooneenheid en werkt het attest anders. Laat dat vooraf uitklaren; het is een van de weinige punten waarop een notaris een dossier echt kan zien vastlopen.

Heeft een zorgwoning een eigen EPC nodig?

Nee, op één voorwaarde: het zorgwonen moet officieel aangemeld zijn en de zorgunit moet ondergeschikt en juridisch aantoonbaar gekoppeld zijn aan de hoofdwoning. In dat geval gaat de zorgwoning mee in het EPC van de hoofdwoning en is er geen tweede attest nodig.

Twee grenzen zijn belangrijk. Ten eerste mag er per hoofdwoning slechts één zorgwoning op die manier meegenomen worden. Richt u er twee in, dan valt de tweede terug op de gewone regels. Ten tweede is de formele status doorslaggevend. Een zelfgebouwde aanbouw voor een inwonende ouder, zonder aanmelding als zorgwonen en met volledig zelfstandige voorzieningen en een eigen voordeur, is gewoon een tweede wooneenheid met een eigen EPC-plicht.

Het praktische gevolg zie je bij verkoop. Zorgwonen is naar zijn aard tijdelijk. Verdwijnt de zorgsituatie en wordt de unit permanent apart verhuurd, dan verschuift de beoordeling en kan er alsnog een tweede attest nodig zijn.

Wat is het EPC van de gemeenschappelijke delen en wie heeft het nodig?

Sinds 1 januari 2024 heeft elk appartementsgebouw met twee of meer wooneenheden een EPC van de gemeenschappelijke delen nodig, kortweg het EPC GD. De invoering verliep gefaseerd: vanaf 2022 gold de verplichting voor gebouwen met vijftien of meer eenheden, vanaf 1 januari 2023 voor gebouwen met vijf of meer, en vanaf 1 januari 2024 voor alle gebouwen met minstens twee eenheden.

Dat attest gaat over het dak, de buitenmuren, de gemeenschappelijke stookinstallatie en de gedeelde circulatieruimtes. Het staat los van het EPC van uw eigen appartement, maar voedt het wel. Ontbreekt het EPC GD, dan mist de energiedeskundige de bewijsstukken over de gedeelde gebouwschil en moet hij terugvallen op waarden bij ontstentenis. Dat zijn ongunstige standaard- waarden, en uw individuele label valt daardoor slechter uit dan het in werkelijkheid is.

De naleving blijft achter. Tegenover naar schatting 120.000 gebouwen die onder de verplichting vallen, staan ongeveer 40.000 opgemaakte attesten (Orde van Architecten, 2025). Bent u mede-eigenaar in een klein gebouw met twee of drie appartementen, dan is de kans groot dat er nooit een syndicus is aangesteld en dat niemand dit heeft opgepakt. De verplichting geldt niettemin. Hoelang zo'n attest daarna meegaat, leest u bij de geldigheid van een EPC-attest.

Wat riskeert u zonder geldig EPC?

Een administratieve boete van €500 tot €5.000, opgelegd door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Het bedrag hangt af van de situatie en, bij het EPC van de gemeenschappelijke delen, van het aantal eenheden in het gebouw. Belangrijk detail: de boete vervangt de verplichting niet. Na het betalen moet u het attest alsnog laten opmaken.

VEKA werkt met steekproefcontroles en stuurt bij een vaststelling eerst een aanmaning. Wie dan snel in orde is, komt er doorgaans zonder boete van af. Het probleem is dat die aanmaning vaak arriveert op het moment dat u het het slechtst kunt gebruiken, namelijk wanneer een verkoop of een nieuw huurcontract al loopt.

Bij verhuur speelt nog een tweede verplichting: het EPC-label en de energiescore moeten in elke advertentie staan. Dat geldt ook op kotwebsites en boekingsplatformen, niet alleen bij een makelaar. Verhuurt u een kamer in een gebouw met een collectief EPC, dan vermeldt u het label van dat collectieve attest. Een volledig overzicht van wat er bij een transactie op tafel moet liggen, vindt u in ons artikel over de verplichte attesten bij verkoop van een woning.

Samengevat per woonvorm

Kort samengevat: tel geen huurcontracten, tel wooneenheden. Loop de vier voorwaarden af, en u weet in de meeste gevallen zelf al of u één attest nodig hebt of meerdere. Twijfelt u bij een gemengd pand, een verbouwde zolder of een co-housingproject, laat dat dan vooraf bepalen in plaats van achteraf bij de notaris. Een verkeerd ingeschat aantal eenheden kost u ofwel geld aan attesten die u niet nodig had, ofwel tijd op het moment dat de akte moet passeren.