Verplichte attesten bij verkoop van een woning in Vlaanderen

U beslist om uw woning te verkopen. Nog voor het bord in de tuin staat, botst u op een rij verplichte attesten en keuringen. Welke heeft u echt nodig? Wie maakt ze op? En wat gebeurt er als er eentje ontbreekt op de dag dat u bij de notaris zit?

Als erkend energiedeskundige type A maak ik dagelijks EPC-attesten op in heel Vlaanderen. In dit artikel zet ik alle verplichte attesten bij de verkoop van een woning op een rij: welke verplicht zijn, voor welke woningen ze gelden, wie ze opmaakt en wanneer u ze het best aanvraagt. Zo start u uw verkoop zonder verrassingen.

Kernpunten

• Bij elke verkoop zijn een EPC en een elektrische keuring verplicht, plus een asbestattest voor woningen van vóór 2001 (Vlaamse overheid en OVAM, 2026)
• Het EPC moet beschikbaar zijn vóór de eerste advertentie, met label en referentienummer in de zoekertjes
• De notaris regelt het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen, soms aangevuld met een postinterventiedossier of een keuring van de stookolietank
• Zonder geldig EPC mag u niet adverteren en riskeert u een boete tussen €500 en €5.000 (VEKA, 2026)

Welke attesten zijn verplicht bij de verkoop van een woning?

Bij de verkoop van elke woning in Vlaanderen zijn twee keuringen altijd verplicht: het EPC en de elektrische keuring. Voor woningen gebouwd vóór 2001 komt daar een asbestattest bij (Vlaamse overheid en OVAM, 2026). Daarnaast levert de notaris nog enkele documenten aan.

Het is handig om de verplichtingen in twee groepen te bekijken. De eerste groep zijn de keuringen die iemand ter plaatse in uw woning uitvoert: het EPC, de asbestcontrole en de elektrische keuring. Die regelt u zelf, tijdig, vóór u de woning op de markt brengt.

De tweede groep zijn administratieve documenten die uw notaris opvraagt: het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen en, afhankelijk van de woning, een postinterventiedossier of een keuring van de stookolietank. U hoeft die niet zelf bij een keuringsdienst aan te vragen, maar u levert er wel de nodige info voor aan.

Het EPC: verplicht vóór de eerste advertentie

Het EPC moet beschikbaar zijn zodra u de woning te koop aanbiedt, dus nog vóór de eerste advertentie online staat (Vlaamse overheid, 2026). Het energielabel en het referentienummer moeten verplicht in elk zoekertje staan, op Immoweb, Immovlan en elke andere publicatie. Zonder geldig EPC mag u dus niet eens adverteren.

Een EPC wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige type A. Die komt langs, meet de woning op, controleert de isolatie, de ramen, de verwarming en het sanitair warm water, en berekent op basis daarvan een energiescore en een label van A+ tot F. Wilt u weten wat die labels betekenen? Bekijk onze EPC waarden tabel met alle labels van A+ tot F.

Een EPC blijft 10 jaar geldig. Heeft u nog een geldig attest van een vorige verkoop of van uw aankoop, dan hoeft u geen nieuw aan te vragen. Twijfelt u? Lees dan meer over de geldigheid van een EPC attest of over wanneer u een EPC precies moet aanvragen. Wie zonder geldig EPC verkoopt, riskeert een boete tussen €500 en €5.000 (VEKA, 2026).

Het asbestattest: verplicht voor woningen van vóór 2001

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van elk gebouw waarvan de omgevingsvergunning dateert van vóór 1 januari 2001 (OVAM, 2026). Is uw woning nadien gebouwd, dan heeft u geen asbestattest nodig. Bepalend is het jaar van de bouwvergunning, niet het jaar waarin u de woning kocht.

Een asbestattest wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige. Die brengt in kaart welke materialen in uw woning asbest bevatten, in welke staat die zijn en of het gebouw asbestveilig is. Het attest is doorgaans 10 jaar geldig, maar die termijn kan korter zijn als er materialen in slechte staat worden vastgesteld.

Bij ECOVALUE kost een asbestattest €195. Dat is de moeite om te vergelijken, want in de markt lopen de prijzen voor een asbestattest vaak op tot €400 of meer. Omdat het asbestattest en het EPC allebei ter plaatse gebeuren, laat u ze het best samen uitvoeren tijdens één bezoek.

De elektrische keuring: verplicht bij elke verkoop

Bij de verkoop van een woning moet u de koper een keuringsverslag van de elektrische installatie voorleggen. De keuring gebeurt door een erkend keuringsorganisme volgens de AREI-normen (Vlaamse overheid, 2026). Een positief verslag is 25 jaar geldig, waardoor u het niet bij elke verkoop opnieuw hoeft te laten opmaken.

Is de installatie ouder dan 25 jaar of nog nooit gekeurd, dan is een nieuwe keuring verplicht. Belangrijk om te weten: ook een negatief verslag verhindert de verkoop niet. De koper krijgt dan 18 maanden de tijd om de installatie in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. U moet het verslag dus wel voorleggen, ook als het niet volledig conform is.

Een elektrische keuring bij ECOVALUE kost €145. Net als bij het EPC en het asbestattest gaat het om een controle ter plaatse. Wie de drie keuringen combineert, wint tijd en hoeft niet drie afzonderlijke afspraken in te plannen.

Welke documenten regelt de notaris?

Naast de drie keuringen zijn er documenten die u niet zelf bij een keuringsdienst aanvraagt, maar die de notaris opvraagt en aan de koper bezorgt. Het gaat vooral om het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen (OVAM, 2026). Zonder deze documenten kan de akte niet verleden worden.

Het bodemattest van OVAM verklaart of de grond al dan niet verontreinigd is. De stedenbouwkundige inlichtingen vertellen de koper of de woning vergund is en welke stedenbouwkundige regels erop van toepassing zijn. Beide worden standaard door de notaris opgevraagd bij OVAM en de gemeente.

Twee documenten zijn niet altijd van toepassing. Een postinterventiedossier is verplicht voor woningen waaraan sinds 1 mei 2001 werken zijn uitgevoerd, en bevat de technische info over die werken. Een conformiteitsattest voor de stookolietank is nodig als de woning met mazout verwarmt. Verwarmt u met gas, aardgas of een warmtepomp, dan valt dat laatste weg.

Wat kost het en wanneer regelt u de attesten?

Reken voor de drie keuringen die u zelf laat uitvoeren op enkele honderden euro's in totaal, afhankelijk van uw woningtype. Bij ECOVALUE start het EPC vanaf €126, kost een asbestattest €195 en een elektrische keuring €145. Het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen verrekent de notaris apart in de aktekosten.

Qua timing geldt: het EPC heeft u het snelst nodig, want het moet klaar zijn vóór de eerste advertentie. Bij ECOVALUE ontvangt u het EPC binnen 24 uur na de keuring. Het asbestattest en de elektrische keuring moeten ten laatste beschikbaar zijn bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst, maar u vraagt ze het best meteen samen met het EPC aan.

Precies daarom is het praktisch om de drie keuringen te bundelen. Het EPC, het asbestattest en de elektrische keuring gebeuren alle drie ter plaatse. In één afspraak regelt u ze samen, zonder drie keer een expert te moeten ontvangen. Een overzicht van al onze diensten en keuringen vindt u op onze dienstenpagina.

Checklist: alle attesten bij verkoop op een rij

Loop deze checklist door voor u uw woning te koop zet. Zo weet u zeker dat u niets vergeet:

1. EPC aanvragen. Verplicht voor elke woning en nodig vóór de eerste advertentie. Bekijk de EPC keuring prijs per woningtype.
2. Bouwjaar checken. Dateert de vergunning van vóór 2001? Dan heeft u een asbestattest nodig.
3. Elektrische keuring nakijken. Heeft u een positief verslag van minder dan 25 jaar oud? Zo niet, laat een nieuwe keuring uitvoeren.
4. Notaris contacteren. Voor het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen. Vraag ook na of een postinterventiedossier nodig is.
5. Stookolietank? Verwarmt u met mazout, regel dan het conformiteitsattest van de tank.
6. Renovatieplicht checken. Bij label E of F geldt voor de koper een renovatieplicht in Vlaanderen. Goed om te vermelden in uw verkoopgesprek.

Verkoopt u niet, maar verhuurt u de woning? Dan gelden andere regels. Lees in dat geval meer over wanneer een EPC verplicht is bij verhuur. En wilt u eerst weten wat een EPC precies inhoudt? Hier leggen we uit wat een EPC attest is.

Kort samengevat: bij elke verkoop heeft u een EPC en een elektrische keuring nodig, en voor oudere woningen een asbestattest. De rest regelt de notaris. Vraag de drie keuringen tijdig en samen aan, dan staat uw dossier klaar voor de eerste kijker en verliest u geen tijd bij de notaris.