Slecht EPC kopen? Wat label E of F voor u betekent

Slecht EPC kopen mag, maar bij label E of F erft u een verplichting: binnen 6 jaar na de notariële akte moet de woning minstens label D halen, anders riskeert u een boete van €500 tot €5.000 (vlaanderen.be, 2026). Daar staat een lagere prijs tegenover: gemiddeld zo'n 4% voor label E en 10% voor label F.

Dat klinkt als een koopje of als een risico, afhankelijk van wie u het vraagt. Beide kloppen, maar alleen als u vooraf weet wat de renovatie kost. In dit artikel leg ik uit wat een slecht EPC label bij aankoop juridisch en financieel betekent, hoe u de renovatiekost realistisch inschat en wat u controleert voor u een bod uitbrengt.

Kernpunten

• Een slecht EPC is in de praktijk label E of F: boven 400 kWh/m² per jaar
• De nieuwe eigenaar heeft 6 jaar om de woning te renoveren tot minstens label D (vlaanderen.be, 2026)
• Label F verkocht tussen 2016 en 2022 gemiddeld 10% goedkoper dan label D, label E 4% goedkoper (VRT NWS, 2025)
• Eén ingreep volstaat zelden: u hebt een renovatieplan nodig, geen losse offerte (Test-Aankoop, 2024)

Wat is een slecht EPC bij de aankoop van een woning?

In de praktijk is een slecht EPC een woning met label E (tot 500 kWh/m² per jaar) of label F (meer dan 500 kWh/m²). Alleen die twee labels brengen de renovatieplicht na aankoop in gang. Label D (tot 400 kWh/m²) is voor de wet in orde, al blijft zo'n woning dan nog steeds energieverslindend.

Het label staat op het EPC attest dat de verkoper moet voorleggen. Hoe de labels zich verhouden tot kilowattuur per vierkante meter ziet u in onze EPC waarden tabel van A+ tot F. Wilt u eerst weten wat zo'n certificaat precies is, lees dan wat een EPC attest inhoudt. En welke papieren u nog meer van de verkoper mag verwachten, staat in onze gids over de verplichte attesten bij de verkoop van een woning.

Is een woning met slecht EPC kopen een slecht idee?

Niet per definitie. Een slecht EPC is geen verborgen gebrek maar een aangekondigde takenlijst met een deadline van 6 jaar. Het risico zit niet in het label zelf, maar in een renovatiefactuur die u pas ontdekt nadat u de akte tekende.

De regels zijn bovendien stabieler dan enkele jaren geleden. Het geplande verstrengingspad naar label C in 2028, B in 2035 en A in 2045 is afgeschaft: label D blijft het doel (vlaanderen.be, 2026). En Vlaams minister Melissa Depraetere zei op 2 oktober 2025 op Radio 1 ronduit dat de renovatieplicht niet verder wordt versoepeld (VRT NWS, 2025). Reken dus op het huidige kader, niet op nog meer uitstel. Het volledige overzicht vindt u op onze pagina over de renovatieplicht in Vlaanderen.

Wat betekent de renovatieplicht als u een woning met label E of F koopt?

Als nieuwe eigenaar van een woning met label E of F moet u ze binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D en dat bewijzen met een nieuw EPC. Op de Vlaamse overheidssite staan de spelregels op een rij (vlaanderen.be, 2026):

• Wanneer geldt het? Bij verkoop, ruil, schenking of inbreng in een rechtspersoon in volle eigendom, en bij het vestigen of overdragen van opstalrecht of erfpacht.
• Startmoment: de datum van de authentieke akte. Tekent u op 1 februari 2027, dan hebt u tijd tot 1 februari 2033.
• Bewijs: een nieuw EPC van een energiedeskundige type A. Dat komt automatisch in de databank van het VEKA terecht, u hoeft het niet apart te melden. Wilt u weten hoe die aanvraag van een EPC attest verloopt, dan is dat zo uitgelegd.
• Boete: €500 tot €5.000. Betalen heft de verplichting niet op: het VEKA legt daarna een nieuwe termijn op.
• Doorverkoop: verkoopt u binnen de termijn, dan neemt uw koper de resterende termijn en de eisen over.
• Erfenis: valt niet onder de verplichting. Een lopende termijn loopt wel door voor de erfgenaam.

Let op het woord “grondig”. Het gaat om een renovatie die de woning echt naar label D brengt. Een nieuwe ketel alleen is zelden genoeg. Een attest blijft 10 jaar geldig, maar voor deze verplichting telt enkel het nieuwe EPC dat het label D bewijst. Meer over de looptijd leest u bij hoe lang een EPC attest geldig is.

Hoeveel goedkoper is een woning met slecht EPC label?

Tussen 2016 en 2022 verkochten woningen met label E in Vlaanderen gemiddeld zo'n 4% goedkoper dan vergelijkbare woningen met label D, en woningen met label F zo'n 10% goedkoper. Sinds de renovatieverplichting van januari 2023 werden label E en F samen nog eens ongeveer 2% goedkoper, tot en met het derde kwartaal van 2024 (VRT NWS, 2025, op basis van een analyse van de Nationale Bank, UAntwerpen en KU Leuven).

Lees die cijfers als een gemiddelde, niet als een korting waar u recht op hebt. Een verzorgde woning met label F verkoopt misschien met minder korting dan 10%, een woning met label F en een lekkend dak met meer. Wat u er wel uit haalt: de markt prijst een slecht EPC al in. Hoeveel een beter label oplevert, leest u in onze gids over uw EPC waarde verbeteren.

Hoe berekent u wat een slecht EPC label u kost aan renovatie?

U berekent het per woning, in drie stappen: het label simuleren, het renovatieplan laten doorrekenen en daar offertes en financiering aan koppelen. Een algemeen bedrag bestaat niet, want label F kan een woning met een slechte ketel zijn of een woning zonder enige isolatie.

Test-Aankoop schrijft dat u uw EPC “drastisch verbeteren met slechts 1 maatregel” niet kunt, en adviseert een simulatie per stap (Test-Aankoop, 2024). Dak, ramen en verwarming beïnvloeden elkaar dus. Zo scoort een warmtepomp beter dan een condensatieketel. Lees ook wat het Actieplan Warmtepompen 2030 voor uw EPC betekent.

1. Simuleer het label. Met de gratis EPC simulator krijgt u een eerste schatting. Het blijft een indicatie, geen officieel certificaat.
2. Vraag advies aan het Energiehuis. Dat levert bij een huisbezoek een uitgewerkt renovatieadvies met inschatting van de kosten, en de standaarddienst is gratis (vlaanderen.be, 2026).
3. Laat offertes maken voor de ingrepen uit het plan, in de juiste volgorde. Test-Aankoop waarschuwt dat u met vroege werken latere ingrepen niet mag blokkeren (Test-Aankoop, 2026).

Reken niet blind op premies. Sinds 1 maart 2026 krijgen enkel de inkomenscategorieën 3 en 4 nog premies voor isolatie en ramen, en de aparte EPC-labelpremie is afgeschaft. Het actuele overzicht staat in onze gids over de renovatiepremies in Vlaanderen. Wat wel blijft: Mijn VerbouwLening, waarmee u tot €60.000 kunt lenen over maximaal 25 jaar (vlaanderen.be, 2026), voor bepaalde doelgroepen.

Uit mijn praktijk

Ik kocht zelf een woning in Wilsele met label F en renoveerde ze naar label A, met de Vlaamse premies van toen. Eén ervan, de EPC-labelpremie, bestaat vandaag niet meer. Reken dus nooit op een vergoeding die u nog niet hebt.

Welke checks doet u voor u een bod uitbrengt op een woning met slecht EPC?

Controleer vijf dingen voor u biedt: het attest zelf, de feiten erin, het renovatieplan, het budget en de akte. Elk daarvan kost u een paar uur nu en kan u duizenden euro's besparen later.

1. Vraag het volledige EPC attest op, niet alleen het label in de advertentie, en check of het nog geldig is.
2. Controleer de feiten op het attest. Staat er “niet gekend” bij isolatie die er volgens de verkoper is, dan ontbrak mogelijk een factuur. Zo werkt dat ook bij uw eigen keuring, zie onze checklist om een EPC keuring voor te bereiden.
3. Laat het plan naar label D doorrekenen via een simulatie en het Energiehuis, zoals hierboven.
4. Maak een budget met buffer. Zeker bij oudere woningen komen er tijdens de werken verrassingen bij.
5. Bespreek de renovatieverplichting met uw notaris voor u tekent, zodat u de termijn en de gevolgen voor doorverkoop kent.

Een tip als u meerdere woningen vergelijkt: kijk naar wat u kunt aantonen, niet alleen naar het label. Twee woningen met label E kunnen een compleet andere renovatiekost hebben. En wilt u de woning later verhuren, check dan eerst de regels rond een EPC bij verhuur.

Wat als het slechte EPC label niet klopt?

Dan kan het attest gecorrigeerd worden, en dat gratis als er aantoonbaar een fout in zit. Het komt voor dat labels niet kloppen: in 2023 liet het VRT-programma Factcheckers verschillende energiedeskundigen dezelfde woning keuren, met uiteenlopende resultaten (VRT NWS, 2023).

Hoe u een fout herkent en wat u dan doet, staat in onze gids EPC klopt niet: zo betwist u een fout attest. Komt u er met de deskundige niet uit, dan kunt u terecht bij het VEKA via het klachtenformulier. Twijfelt u of een EPC een ander label zou geven, dan kan een andere deskundige een nieuw attest opmaken. Het nieuwste geldige attest is dan het geldende.

Wanneer is een woning met slecht EPC juist een goede koop?

Een woning met label E of F is een goede koop als de prijs de renovatie al weerspiegelt, de woning structureel gezond is en u de werken sowieso van plan was. Dan koopt u geen probleem, maar een renovatieproject aan een lagere instapprijs.

• De vraagprijs ligt duidelijk onder vergelijkbare woningen met label D.
• U kent de renovatiekost naar label D en kunt ze financieren.
• Dak, constructie en vocht zijn in orde, zodat energie-ingrepen zin hebben.
• U blijft er lang genoeg wonen om de lagere energiefactuur te benutten.

Mist u een van die vier, dan is het slechte label meestal het kleinste probleem. Wilt u weten wat een EPC keuring kost wanneer u uw geplande renovatie wilt laten controleren, bekijk dan onze tarieven per woningtype. En heeft u een woning in Leuven of omgeving, dan komt een deskundige ook voor de EPC keuring in Leuven en Vlaams-Brabant langs. Wat er verder bij het verschil tussen een EPC en een EPB komt kijken, leest u in ons artikel over EPC en EPB.

Slecht EPC kopen in het kort

Kort samengevat: een slecht EPC kopen is geen fout, zolang u de renovatie vooraf doorrekent. Bekijk ook onze andere gidsen in de Energiegids en de veelgestelde vragen over EPC. Wilt u uw eigen woning laten keuren of uw renovatieplan laten controleren?

Liever eerst bellen of mailen? Ga naar onze contactpagina of bekijk alle diensten van ECOVALUE.